리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 소액의 자금으로도 대형 상업용 부동산에 투자할 수 있도록 만들어진 부동산 간접투자 상품입니다. 직접 건물을 사지 않아도 주식처럼 거래소에서 매매하면서 오피스, 물류센터, 호텔 등 다양한 부동산에서 발생하는 임대수익과 매각차익을 배당금으로 받을 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 최근 금리 인하 기대감과 함께 리츠에 대한 투자자 관심이 다시 높아지고 있는데, 이번 글에서는 리츠의 개념과 국내 리츠 시장 현황, 투자 시 알아두면 좋은 정보를 객관적으로 정리해 보겠습니다.
리츠(REITs)의 기본 구조와 작동 원리
리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 회사입니다. 부동산투자회사법에 따르면 리츠 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해 운용하고 이익의 90% 이상을 배당해야 합니다. 이러한 법적 의무 덕분에 리츠는 일반 주식보다 상대적으로 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 구조를 갖고 있습니다. 리츠는 영업이익의 90% 이상을 배당하도록 법적으로 규정되어 있어 배당수익률이 높은 상품입니다. 다만 리츠 주가는 채권처럼 고정된 수익을 보장하는 것이 아니라 부동산 시장 상황과 금리 환경에 따라 변동한다는 점을 유의해야 합니다.
세제 혜택도 리츠의 특징 중 하나입니다. 정부에서도 리츠, 특히 상장리츠 시장을 적극 지원하고 있으며, 일반 주식과 달리 배당소득에 5천만원 한도로 분리과세를 적용하고 있고 세율도 낮습니다. 리츠의 유형은 자기관리리츠, 위탁관리리츠 및 CR리츠로 구분됩니다.
국내 상장 리츠 시장 현황
리츠 투자를 고려한다면 먼저 국내 시장의 규모와 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. 한국리츠협회 통계에 따르면 2026년 7월말 기준 국내 운용리츠 개수는 470개, 운용 중인 리츠의 자산(AUM)은 127.3조원이며, 국내 증시에 상장된 리츠는 23개, 상장리츠의 시가총액은 8조 4,360억원 수준입니다. 또한 2002년부터 2026년 6월까지 총자산의 연평균 성장률은 24.7%에 달합니다.
리츠 시장은 2018년 공모 활성화 정책 이후 꾸준히 성장해 왔습니다. 국내 상장리츠는 2018년 공모리츠 활성화 정책 도입을 기점으로 높은 성장세를 기록했으며, 정책 도입 이후 상장리츠의 수와 운용자산 규모가 지속적으로 증가했습니다. 다만 2022년 이후 금리 상승과 부동산시장 침체의 영향으로 상장리츠시장의 성장세가 둔화되었고, 최근 금리 하락으로 수익성 개선이 기대됨에도 대부분의 상장리츠 주가는 상장 공모가를 하회하는 저조한 실적을 보이고 있습니다. 실제로 2025년 들어 상장리츠 주요 10개 종목으로 만든 지수(KRX 리츠 TOP10)는 연초부터 7월 18일까지 5% 넘게 올랐지만 같은 기간 코스피 상승률(33%)에 크게 못 미치는 모습을 보였습니다. 더 자세한 리츠별 정보는 국토교통부가 운영하는 리츠정보시스템이나 한국리츠협회 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
리츠 배당수익률과 투자 시 고려할 점
리츠가 주목받는 가장 큰 이유는 상대적으로 높은 배당수익률입니다. 한국리츠협회에 따르면 2025년 상장리츠 배당수익률은 8.4%로 집계되었습니다. 종목별로는 편차가 커서, 국내 리츠의 배당률은 최소 5.5%에서 최대 15.2% 수준까지 다양하게 나타나는데, 가계자산 대부분이 부동산에 묶여 있는 상황에서 리츠를 통한 정기적 배당 수취는 노후 준비 측면에서 의미가 크다는 평가도 있습니다.
다만 배당수익률이 높다고 해서 투자 손실 위험이 없는 것은 아닙니다. 국내 리츠는 일부 종목을 제외하면 최초 공모가 이하로 주가가 떨어져 있어, 배당을 많이 받아도 주가가 하락하면서 투자 손실이 발생할 수 있습니다. 또한 리츠 운용사는 부동산을 투자자산으로 편입할 때 대부분 은행 대출 등 차입을 통해 레버리지를 일으키는데, 금리가 오를수록 이자비용이 높아지면서 리츠의 수익성은 악화되는 구조적 특성도 있습니다. 반대로 금리가 하락 국면에 접어들면 리츠 비용의 대부분을 차지하는 금융비용이 절감될 가능성이 있어 리츠 수익률 개선이 빠르게 이뤄질 수 있고, 금융비용 감소는 배당이익 증가와 신규 자산 편입으로 이어질 수 있습니다.
리츠 투자, 이렇게 접근해보세요
리츠는 소액으로 대형 부동산에 분산 투자할 수 있고 정기적인 배당 현금흐름을 기대할 수 있다는 장점이 있지만, 금리 변동과 개별 자산의 공실률, 유상증자 등 다양한 변수에 영향을 받는 상품이기도 합니다. 최근에는 오피스 중심이던 국내 리츠 자산군이 데이터센터, 물류센터, 주거시설 등으로 다변화되는 추세도 나타나고 있습니다. 투자를 고려한다면 특정 종목의 배당률만 보기보다 자산 포트폴리오 구성, 차입금 비율, 공시 내용 등을 종합적으로 살펴보는 것이 바람직하며, 이 글은 투자 권유가 아닌 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.
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